Đặt cọc là thuật ngữ quen thuộc trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất. Dù được quy định khá cụ thể trong luật nhưng không hiếm trường hợp, đặt cọc bị biến tướng thành các hình thức lừa đảo.
Đặt cọc trong mua bán nhà đất là biện pháp nhằm tạo ra niềm tin giữa các bên, mang tính cam kết rằng một lời hứa, giao dịch nào đó sẽ được thực hiện. Thiết lập các thỏa thuận về đặt cọc là cách để các bên nhìn vào quyền lợi của mình, có ý thức hơn trong việc triển khai trên thực tế những gì đã trao đổi, thống nhất với nhau. Tuy nhiên, đặt cọc vẫn là phương thức mà nhiều đối tượng áp dụng để lách luật, tạo ra những bản hợp đồng trái với nguyên tắc để trục lợi bất chính.
Muốn giao dịch an toàn, khách hàng trước hết phải hiểu về đặt cọc trước khi ký tên vào những văn bản liên quan.
Đặt cọc là gì? Tính chất pháp lý của đặt cọc
Điều 328 BLDS 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, liên quan đến đặt cọc sẽ có các tính chất, đặc điểm như sau:
- Đối tượng của đặt cọc: đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”, là những vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác mà không bao gồm các quyền tài sản, bất động sản như trong các biện pháp bảo đảm khác.
- Mục đích của đặt cọc: việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai mục đích này.
- Hình thức của đặt cọc: việc đặt cọc phải được thực hiện bằng văn bản, có thể công chứng chứng thực để đảm bảo tính pháp lý (nhưng không là yêu cầu bắt buộc). Như vậy, nếu đặt cọc bằng thỏa thuận miệng thì xem như không có giá trị chứng minh trong mọi trường hợp phát sinh tranh chấp.
- Xử lý tài sản đặt cọc: Bộ luật dân sự không quy định rõ mức đặt cọc là bao nhiêu so với giá trị hợp đồng. Các bên tự thỏa thuận về vấn đề này, thường sẽ không quá 50% (do thói quen giao dịch).
Các hình thức lừa đảo dưới danh nghĩa “đặt cọc”
Đặt cọc vốn dĩ có ý nghĩa quan trọng về pháp lý đối với các giao dịch nhà đất, tuy nhiên, dưới các hình như như đặt cọc giữ chỗ, mua bán hợp đồng cọc,... khiến người mua gặp không ít rủi ro trong đầu tư bất động sản.
Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối sử dụng hợp đồng đặt cọc như một bản hợp đồng mua bán chính thức, thu một số tiền lớn từ khách hàng thậm chí là hơn 90% giá trị của bất động sản chỉ để “giữ chỗ”. Đây có thể xem là hình thức huy động vốn trái phép khi dự án triển khai trên thực tế chưa đáp ứng các điều kiện theo luật định.
Việc đặt cọc giữ chỗ nếu phát sinh tranh chấp rất khó để có cơ sở giải quyết bởi các điều khoản trong hợp đồng thường khá lỏng lẻo, nhiều sai sót. Chưa kể đến trường hợp, vội vàng đặt cọc sẽ khiến người mua mất trắng nếu gặp phải dự án ma, dự án bán chui như nhiều trường hợp đã xảy ra trước đây.
Một hình thức khá cũng khá phổ biến, đó chính là hình thức buôn cọc - cách sinh lợi nhanh chóng mà không cần quá nhiều vốn. Theo pháp luật về nhà ở hay pháp luật kinh doanh bất động sản không có bất cứ quy định nào cho phép việc chuyển nhượng hay sử dụng thuật ngữ chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán thông qua hợp đồng cọc diễn ra khá phổ biến, điểm đáng lưu ý là về mặt pháp lý, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng cọc vẫn là chủ thể của hợp đồng chính thức với bên bán hoặc chủ đầu tư, vì vậy, mọi giấy tờ liên quan đều đứng tên họ. Người mua lại bất động sản qua hợp đồng cọc sẽ gánh chịu mọi rủi ro, cũng có thể quá trình sang tên mất nhiều thời gian hoặc cũng có thể gặp đối tượng lừa đảo, lấy tiền sau đó chiếm đoạt luôn cả căn nhà. Đây là hình thức mua bán cực kỳ rủi ro, các đối tượng thường kiếm được khoản tiền chênh lệch rất lớn nhờ phương thức này.
Do đó, muốn an toàn trong mua bán, đặt cọc nên được thực hiện theo đúng bản chất pháp lý của nó, mọi văn bản nhằm lợi dụng chế định này để lách luật đều không an toàn và tuyệt đối không vội vàng đồng ý ký tên.