Quy định bán đất nền dự án bao gồm nhiều nội dung tương ứng với các giai đoạn. Để được mở bán, dự án phải đáp ứng nhiều điều kiện từ khâu thành lập đến giới thiệu sản phẩm.
Một trong những tiêu chí đầu tư đất nền quan trọng hiện nay chính là tính an toàn về pháp lý. Đây cũng là lý do vì sao các doanh nghiệp cũng như địa phương ngày càng thắt chặt nguồn cung, giám sát kỹ các dự án đất nền đưa ra thị trường.
Các quy định bán đất nền dự án theo pháp luật hiện hành phản ánh tính phù hợp với mục đích sử dụng đất cũng như đảm bảo những điều kiện cơ bản để giao dịch mua bán diễn ra đúng luật, bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ cho cả bên mua lẫn bên bán.
Dưới đây là những quy định bán đất nền dự án cần biết mới nhất.
Thành lập dự án đất nền
Để triển khai các dự án phân lô bán nền, chủ đầu tư phải đáp ứng được đồng thời hai yếu tố, gồm: thỏa mãn các điều kiện thành lập dự án và tiến hành đăng ký theo đúng thủ tục.
Điều kiện triển khai dự án đất nền
Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 các trường hợp được phân lô bán nền nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;
- Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị
Thủ tục thành lập dự án
- Bước 1. Tìm kiếm quỹ đất thích hợp để triển khai dự án
- Bước 2. Lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500)
- Bước 3. Nhà nước duyệt quy hoạch 1/500
- Bước 4. Hoàn thiện hạ tầng (cấp thoát nước, lưới điện, rác thải, cây xanh,…)
Bước 5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí… liên quan đến đất đai.
Bước 6. Công bố thông tin đến người dân hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật
Mở bán dự án đất nền
Để dự án được chính thức mở bán, chủ đầu tư phải đảm bảo dự án của mình đáp ứng yêu cầu tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Như vậy, một dự án để đến được với khách hàng cần phải đủ điều kiện thành lập dự án và điều kiện mở bán dự án. Hoạt động mua bán đất nền dự án phải diễn ra theo quy định của pháp luật, đảm bảo về hình thức và nội dung theo Bộ Luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. (Xem thêm Những lưu ý cần biết trong hợp đồng mua bán nhà đất).
Các quy định mới về bán đất nền trong năm 2020
Nhằm hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan như hiện nay, các quy định pháp luật mới nhất được điều chỉnh gần đây tập trung vào yếu tố xử phạt đối với các dự án đất nền hình thành, mở bán trái luật (Nghị định số 91/2019/NĐ-CP). Cụ thể:
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mức xử phạt từ 20 – 500 triệu đồng tùy theo diện tích.
Đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm:
- Từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 triệu đến 100 triệu đồng;
- Từ 6-9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300 triệu đồng;
- Từ 9-12 tháng mức phạt tối đa là 500 triệu đồng;
- Từ 12 tháng trở lên mức phạt tối đa là 1 tỷ đồng.
Trên đây là những quy định bán đất nền dự án mới nhất cho doanh nghiệp, khách hàng tham khảo. Thị trường bất động sản đang trong quá trình sàng lọc, do đó mọi hoạt động triển khai dự án cũng như tiến hành giao dịch cần thực hiện nghiêm túc, đúng pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho các bên.
Xem thêm: