Đối với bất động sản, việc lựa chọn sản phẩm và hình thức phù hợp là chưa đủ, việc nắm vững các rủi ro cũng là cách nhà đầu tư chủ động hơn đối với phương án, kế hoạch kinh doanh của chính mình.
Thị trường bất động sản vốn có nhiều biến động và nhiều vấn đề liên quan khá phức tạp, nếu không có kinh nghiệm hoặc dành thời gian để nghiên cứu, tìm hiểu thì rất khó đạt được lợi nhuận như mong muốn. Những đánh giá và dự báo thị trường bất động sản 2020 cho thấy, năm nay sẽ có khá nhiều thay đổi, do đó, nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong hoạt động đầu tư cũng cao hơn.
Dưới đây là một số rủi ro có thể xảy ra mà nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý.
Rủi ro quy hoạch và giải phóng mặt bằng
Một trong những điều kiện tiên quyết để xác định giá trị và sự an toàn của dự án nằm ở việc có được xây dựng trên quỹ đất sạch hay không. Trên thực tế, các thủ tục liên quan không phải lúc nào cũng 100% đáp ứng thời gian dự trù, do đó, chủ đầu tư cần nhân nhắc vấn đề này trước khi đưa ra cam kết về tiến độ; đồng thời có phương án cụ thể với các yếu tố phát sinh liên quan như: thuế, giá đất, chi phí đền bù,...
Với các nhà đầu tư, quy hoạch là mối quan tâm hàng đầu bởi đây có thể là thông tin bị “ém” bởi chủ đầu tư nếu như không xác minh tại cơ quan có thẩm quyền hoặc bên mua không yêu cầu cung cấp thông tin.
Rủi ro về pháp lý
Rủi ro về pháp lý luôn là vấn đề được giới chuyên môn “đặt nặng” trong các cuộc thảo luận bởi pháp lý bao hàm rất nhiều yếu tố và có sức ảnh hưởng lớn đến tổng thể dự án. Cụ thể:
- Hồ sơ pháp lý dự án: nếu doanh nghiệp chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ hồ sơ về giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, 1/500, quyết định giao đất,... hoặc mở bán khi chưa đáp ứng đủ điều kiện có thể là nguyên nhân dẫn đến tiến độ và sự an toàn của dòng tiền không được đảm bảo.
- Bất động sản vướng tranh chấp, thế chấp; giao dịch không chính chủ cũng khiến nguy cơ người mua “mất trắng” hoặc liên quan đến những mâu thuẫn kéo dài, khó giải quyết.
- Hợp đồng mua bán lỏng lẻo, trái luật: một số doanh nghiệp huy động vốn trá hình từ các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, không được pháp luật thừa nhận giá trị. Ngoài ra, nhiều trường hợp các hợp đồng mua bán viết tay, không công chứng, điều khoản sơ sài,... khiến nhiều vấn đề pháp lý dễ phát sinh.
Rủi ro tín dụng
Thực tế hiện nay các chủ đầu tư và nhà đầu tư phần lớn đều nhờ đến những chương trình, chính sách hỗ trợ tài chính. Vì vậy, việc cân đối giữa khoản vay và lợi nhuận là điều vô cùng quan trong. Việt Nam chúng ta đang có mức lãi suất cho vay khá cao và chính sách thả nổi dễ khiến lãi suất tăng lên bất cứ lúc nào. Do đó, chủ đầu tư cần thực hiện dựa trên tiềm lực về tài chính; trong khi đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ nên cân nhắc khoản vay không nên vượt quá 50% giá trị bất động sản.
Rủi ro hạ tầng và môi trường
Hạ tầng có sự tác động “sống còn” đến giá trị của bất động sản về lâu dài. Những địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bình Phước thời gian qua gia tăng về số lượng giao dịch cũng phần lớn dựa vào những công trình hạ tầng trọng điểm, giao thông thuận tiện. Vì vậy, nếu dự đoán “nhầm” về sức bật hạ tầng cũng như môi trường phát triển dễ khiến nhà đầu tư chôn vốn, bất động sản không có tính thanh khoản, khó tiếp cận với khách hàng.
Rủi ro về giá và chất lượng
Sự nóng lên của thị trường nhà đất kéo theo việc các doanh nghiệp thiếu uy tín, làm ăn chụp giật và cò mồi chen chân thổi giá ngày một gia tăng. Những dự án được rao bán nhan nhản với giá trên trời kèm theo những lời hứa hẹn về việc lên phố, quy hoạch thành vùng trung tâm bậc nhất, sắp có chính sách phát triển của địa phương,... Nếu không am hiểu và đầu tư nghiêm túc vào việc nghiên cứu, khảo sát thị trường, nhà đầu tư rất dễ sập bẫy. Vì vậy, chỉ nên làm việc với các đơn vị uy tín và tự mình trang bị kiến thức để chủ động hơn.
Trên đây là một trong số những rủi ro căn bản nhà đầu tư bất động sản nên biết. Với mỗi dòng sản phẩm, phân khúc khác nhau tất yếu sẽ có những rủi ro phát sinh cá biệt. Các bạn có thể tham khảo thêm vài dạng rủi ro khác ở những bài viết trên báo Thị Trường Today của Hằng nhé: