Trong mua bán nhà đất, các vấn đề liên quan đến pháp lý đóng vai trò hết sức quan trọng. Đây là cơ sở đảm bảo quyền lợi cho các bên, thể hiện những nghĩa vụ ràng buộc nhưng cũng có thể là kẽ hở để các đối tượng lừa đảo trục lợi.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chúng, hay còn tồn tại ở nhiều tên gọi khác như sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng,... là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Luật Đất đai 2013). Khi mua bán, việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu bắt buộc. Người mua nên có kiến thức chung về loại giấy này, bao gồm hình thức và nội dung để nhận biết độ xác thực.
Dưới đây là một số cách phân biệt sổ thật, sổ giả và các thông tin cần lưu ý khi kiểm tra sổ đỏ.
Cách phân biệt thật - giả sổ đỏ, sổ hồng
Kiểm tra bằng đèn pin
Chiếu đèn pin một góc 10 – 20 độ vào mặt giấy đúng vị trí có hình dấu góc dưới bên phải của mặt trước của phần dấu nổi. Vị trí này có mã số hiệu được đóng hoặc in vào chính giữa dấu nổi:
- Nếu là sổ thật, mã số hiệu sẽ đóng trùng khớp với hình dấu nổi, hình dấu được tạo bởi các chi tiết lồi và rõ nội dung.
- Nếu là giấy chứng nhận giả thì hình dấu sẽ được tạo bởi các chi tiết lõm và không rõ nội dung.
Kiểm tra bằng kính lúp
Sổ đỏ, sổ hồng thật được in bằng phương pháp in offset nên các chi tiết thường sắc nét, màu mực rất đều nhau. Với sổ hồng, các họa tiết, hoa văn màu hồng được tạo bởi tổ hợp các chấm mực màu hồng. Nếu soi kỹ chi tiết thấy mực có màu khác nhau hoặc nét vẽ bị nhòe, thô thì có thể, sổ đã bị làm giả.
Kiểm tra các vị trí có thể bị tẩy xóa cơ học
Theo các chuyên viên giám định của Phòng Kỹ thuật hình sự, có một số vị trí trên sổ đỏ dễ bị tẩy xóa như: Số sổ; loại đất, thời hạn, diện tích, hình thức sử dụng. Các vị trí này có thể bị chỉnh sửa một cách tinh vi, khó có thể nhận biết. Do đó, cần quan sát kỹ hoặc dùng kính lúp để xem có dấu hiệu tẩy xóa hay không.
Ngoài ra, đối với các sổ có trang bổ sung cần kiểm tra phương pháp in của phôi trang bổ sung (in offset), dấu giáp lai của trang phụ lục với sổ, các vị trí của trang bổ sung. Đối với sổ đã thế chấp nhiều lần cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của Văn phòng đăng ký nhà đất.
Kiểm tra tại văn phòng đăng ký đất đai
Trong trường hợp, địa phương chưa có văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thì phòng tài nguyên môi trường cấp huyện được chủ tịch ủy ban nhân dân huyện ủy quyền thực hiện. Tại đây, cơ quan có thẩm quyền sử dụng chuyên môn, nghiệp vụ để nhận diện hình thức sổ đồng thời tra cứu các thông tin trên hệ thống lưu trữ và trong sổ có trùng khớp hay không.
Những nội dung cần kiểm tra trong sổ đỏ, sổ hồng
Trên 4 mặt của giấy chứng nhận đều thể hiện nhiều nội dung quan trọng, bao gồm thông tin cá nhân chủ sở hữu/chủ sử dụng, thông tin thửa đất, tài sản trên đất và các giao dịch, đính chính liên quan. Vì vậy, trước khi mua bán, cần xác minh và nắm rõ những thông tin này.
- Thông tin về chủ sở hữu đất: thông tin chủ sử dụng đất ghi trên sổ đỏ, sổ hồng có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, trong sổ đỏ có thể ghi tên từng chủ sử dụng. Người bán phải cung cấp được các giấy tờ để chứng minh nhân thân và việc sử dụng hợp pháp nhà đất.
- Thông tin về nhà đất: bao gồm vị trí, số thửa, số tờ bản đồ được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ… Xem kỹ địa chỉ thửa đất gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh... nơi có thửa đất. Diện tích nhà đất có đúng với số liệu thực tế hay không.
- Mục đích sử dụng đất: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác) đều phải ghi rõ. Diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng là bao nhiêu.
- Thời hạn sử dụng đất: với đất Nhà nước giao hoặc cho thuê thì sẽ ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Nguồn gốc nhà đất: do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất… Nguồn gốc đất ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất sau này, liên quan đến thu hồi, thuế và các nghĩa vụ tài chính khác.
Cách kiểm tra sổ đỏ an toàn, chính xác khi mua bán nhà đất trên đây mang tính tham khảo và tổng quan. Tùy theo trường hợp trên thực tế, người mua cần chủ động xem xét, làm rõ thêm nhiều nội dung liên quan khác để đảm bảo quyền lợi cho mình.
Xem thêm: