Hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản quan trọng, thể hiện các nội dung thỏa thuận, đồng thời cũng là cơ sở để ràng buộc việc thực hiện quyền, nghĩa vụ giữa các bên.
Trong mua bán nhà đất, ngoài việc tìm được lựa chọn ưng ý, hợp lý về giá, khâu mua bán, chuyển nhượng đóng vai trò then chốt, quyết định xem nguồn vốn bỏ ra có được sử dụng hiệu quả, an toàn hay không. Hiểu về hợp đồng đặt cọc sẽ giúp hạn chế các rủi ro liên quan đến thực hiện giao kết, còn hiểu về hợp đồng mua bán chính thức sẽ là cơ sở xác nhận giao dịch có xảy ra hay không, quyền lợi các bên có được ghi nhận trên các thủ tục pháp lý khác hay không. Do đó, việc soạn thảo một bản hợp đồng chặt chẽ, đầy đủ nội dung sẽ hạn chế những tranh chấp không đáng có.
Với hợp đồng mua bán nhà đất, các bên có thể nhờ sự trợ giúp của văn phòng công chứng hoặc tự mình soạn thảo. Tuy nhiên, trước khi đặt bút ký, bắt buộc phải đọc và hiểu rõ các nội dung quy định, thứ nhất để tự bảo vệ mình, thứ hai là nhận diện được các trường hợp có khả năng vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật định (nếu có).
Theo đó, một vài vấn đề cơ bản cần quan tâm trong hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
Đối tượng của hợp đồng
Phải xác định và thể hiện rõ các thông tin liên quan đến đối tượng mua bán là đất đai hoặc nhà ở. Cụ thể: địa chỉ ghi rõ số…đường…phường (xã)…quận (huyện, thị xã)….., tứ cận, loại nhà ở, cấu trúc, tờ bản đồ, thửa đất số…,diện tích,...
Người bán phải đưa ra được các loại giấy tờ chứng minh đó là tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc chứng minh được rằng mình đã được ủy quyền mua bán nhà đất (Giấy ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật).
Ở phần này, thông tin thể hiện càng chi tiết càng tốt, hạn chế được rủi ro liên quan đến tài sản đi kèm hoặc mục đích sử dụng.
Điều khoản về giá và thanh toán
- Hai bên thỏa thuận rõ ràng về giá bán (ghi bằng chữ và số)
- Thanh toán một lần hay từng đợt, cụ thể các đợt ra sao, nếu chậm thanh toán theo thỏa thuận thì mức phạt hoặc lãi suất chậm trả là bao nhiêu,...
- Thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản, loại tiền sử dụng để thanh toán là gì
- Địa điểm, phương thức tiến hành trả tiền cụ thể ra sao
- Một số trường hợp người bán quy định giá trị hợp đồng mua bán nhà đất có thể thay đổi theo tình hình thị trường. Đây có thể chiêu thức dùng để ép giá nhằm bán với giá cao hơn so với thỏa thuận với những điều kiện khó xác định, dựa trên sự biến động của thị trường. Cần phải thật cân nhắc nếu xuất hiện trong hợp đồng.
Quy định về khoản tiền cọc
Thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua nhà. Tiền đặt cọc phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày…
Tiền cọc thường sẽ được trừ vào tiền mua nhà đất, ở đợt thanh toán đầu tiên,.. Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu các bên thay đổi ý kiến, thì phải có nghĩa vụ liên quan, hoặc là phạt cọc (bên bán) hoặc là chịu mất cọc (bên mua)
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Bên chuyển nhượng có quyền được nhận đủ tiền và phải có nghĩa vụ bàn giao tài sản nhà đất đúng thời hạn, địa điểm với thông tin chính xác như trong hợp đồng, bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản,...
Bên mua khi nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời gian, có quyền yêu cầu bên bán, chuyển nhượng tài sản nhà đất đúng thời gian và địa điểm như trong hợp đồng mua bán nhà đất.
Điều khoản về vi phạm và bồi thường
Nội dung của phần này thường khá phong phú, chủ yếu dựa trên ý chí của các bên, liên quan trực tiếp tới quyền lợi cho cả người mua và người bán. Dù tự do nhưng vẫn phải trong khuôn khổ, tuân thủ các mức quy định trong luật (nếu có) và phải hợp lý trên thực tế.
Điều khoản về giải quyết tranh chấp
Đây là nội dung đề phòng cho trường hợp có mâu thuẫn phát sinh. Theo đó, các bên có thể chọn cách tự giải quyết bằng thương lượng, hòa giải hoặc nhờ đến cơ quan có thẩm quyền. Cần quy định rõ cơ quan lựa chọn để giải quyết, nghĩa vụ chịu chi phí giải quyết tranh chấp.
Ngoài ra, để hợp đồng được pháp luật công nhận và phát sinh hiệu lực, mọi từ ngữ, nội dung sử dụng phải đảm bảo tuân theo tinh thần của Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành có liên quan như luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật thương mại,... (nếu có).
Trên đây chỉ là một trong số những lưu ý tại các điều khoản quan trọng trong hợp đồng. Trên thực tế, tùy vào tính chất và các vấn đề phát sinh, các bên có thể bổ sung những nội dung khác. Tuy nhiên, hợp đồng cần tuân thủ các quy tắc chung và có tính hợp lý, rõ ràng, đảm bảo hình thức.
Xem thêm: